"Soi" khối tài sản hơn 6.300 tỷ đồng tại Khải Hoàn Land

Lợi nhuận Khải Hoàn Land giảm mạnh

CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (HOSE: KHG) thành lập năm 2009 bởi doanh nhân Nguyễn Khải Hoàn (SN 1975) với vốn điều lệ 6 tỷ đồng. Đến năm 2020, công ty niêm yết trên sàn HoSE với vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng.

Mấy năm trở lại đây, Khải Hoàn Land phát triển khá nhanh. Vốn điều lệ trước năm 2019 ở mức 1.200 tỷ đồng, năm 2020 tăng lên thành 1.600 tỷ đồng. Đến năm 2021 công ty tăng vốn gần gấp đôi lên 3.188 tỷ đồng và năm 2022 tiếp tục tăng thêm gần 41% lên 4.494 tỷ đồng.

Trong khi đó, quy mô tài sản cũng tăng không kém. Tính đến ngày 31/3/2024, tổng tài sản của Khải Hoàn Lan đạt hơn 6.308 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, một công ty môi giới như Khải Hoàn Land dần bộc lộ ra những dấu hiệu bất ổn trong cơ cấu tài chính và phải đối diện với bài toán kinh doanh sụt giảm nghiêm trọng.

Theo báo cáo tài chính năm 2023, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 404 tỷ, giảm đến 1.021 tỷ đồng, tương ứng bằng 28% doanh thu năm 2022. Sau khi khấu trừ các khoản, doanh thu thuần năm 2023 chỉ đạt 330 tỷ, giảm đến 76% so với năm 2022, tương đương giảm 1.066 tỷ đồng. Doanh thu thuần 2023 chỉ bằng 24% năm 2022. Kết quả, năm 2023 lợi nhuận sau thuế đạt 123,8 tỷ đồng, giảm 72% so với năm trước.

Bước sang năm 2024, kết quả kinh doanh cũng không mấy khả quan hơn. Tại báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024, Khải Hoàn Land ghi nhận sụt giảm ở cả doanh thu thuần và doanh thu tài chính. Cụ thể, doanh thu thuần quý I/2024 giảm đến 86% so với cùng kỳ, chỉ còn gần 37 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu môi giới tăng gần 73% lên gần 26 tỷ đồng, nhưng doanh thu từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản chỉ đạt hơn 10,7 tỷ đồng, giảm tới 96% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, doanh thu tài chính cũng giảm 52%, còn gần 65 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc Công ty chỉ lãi hợp tác đầu tư hơn 49 tỷ đồng, giảm hơn 59%. Do đó, lợi nhuận sau thuế giảm tới 77%, chỉ còn gần 13 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính năm 2023 và quý I/2024 của Khải Hoàn Land cũng cho thấy, doanh nghiệp đã và đang gặp tình trạng dòng tiền âm.

Cụ thể, năm 2022, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land âm hơn 1.020 tỷ đồng. Năm 2023, dù đã cố gắng điều chỉnh, song dòng tiền của Khải Hoàn Land vẫn âm hơn 321 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính năm 2023 âm hơn 4,5 tỷ đồng trong khi năm 2022 dương hơn 345 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư năm 2023 đạt 180 tỷ đồng trong khi năm 2022 lên tới 307 tỷ đồng. Do đó, dòng tiền thuần trong năm 2023 âm hơn 145 tỷ đồng (cùng kỳ 2022 âm hơn 368 tỷ đồng).

Bước sang quý I/2024, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 54 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2023 dương gần 59 tỷ đồng.

Trong các danh mục tạo ra dòng tiền âm, Khải Hoàn Land lỗ từ hoạt động đầu tư (-64 tỷ), lãi vay đã trả (- 35 tỷ), các khoản phải trả (-69 tỷ đồng), tiền đầu tư mua công cụ nợ (- 860 tỷ) và trả nợ gốc vay (- 25 tỷ).

Gần 92% tổng tài sản của Khải Hoàn Land nằm ngoài công ty

Tính đến 31/3/2024, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt hơn 6.308 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Dù vậy, lượng tiền mặt nắm giữ giảm 51% còn hơn 34 tỷ đồng. Hàng tồn kho đạt gần 229 tỷ đồng tăng 9% so với đầu năm.

Đáng chú ý, Khải Hoàn Land đang bị khách hàng/đối tác chiếm dụng vốn rất lớn, tới 92% tài sản nằm ngoài công ty, khi các khoản phải thu đạt hơn 5.779 tỷ đồng gồm: hơn 1.491 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn và gần 4.288 tỷ đồng các khoản phải thu dài hạn.

Nguồn: BCTC hợp nhất quý I/2024.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất là các khoản phải thu dài hạn từ Công ty CP Bất động sản Khải Minh Land là 1.844 tỷ đồng liên quan tới dự án KĐT mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới tại thị trấn Tân Quới, huyện Bình Tan, Vĩnh Long trị giá 1.384 tỷ đồng.

Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution có khoản phải thu dài hạn là 940 tỷ đồng liên quan đến hợp tác kinh doanh về dự án Khu thương mại, biệt thự và chung cư cao cấp T&T City Millennia tại huyện Cần Giuộc, Long An.

Công ty TNHH tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu cũng có khoản phải thu dài hạn là 620 tỷ đồng liên quan đến dự án tại Tiểu khu 1 nằm trong giai đoạn 1 đảo Gò Găng thuộc dự án KĐT mới Gò Găng và Đảo Long Sơn, TP Vũng Tàu.

Đặc biệt là khoản phải thu dài hạn 320 tỷ đồng của Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh liên quan đến hợp tác kinh doanh về dự án cao ốc căn hộ tọa lạc tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP HCM (dự án Khải Hoàn Prime) có trị giá tối thiểu 1.125 tỷ đồng.

Dự án Khải Hoàn Prime đã chính thức khởi công xây dựng với quy mô khoảng 2ha, 1.296 căn hộ. Năm 2024, Khải Hoàn Land dự kiến hoàn thiện thi công phần hầm và triển khai công tác xây dựng phần thân của tổng công trình dự án.

Phối cảnh dự án Khải Hoàn Prime (nguồn ảnh: Internet)

Theo tìm hiểu, Khải Hoàn Prime là tên thương mại mới nhất của dự án căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, do Công ty Cổ phần K95 làm chủ đầu tư theo Quyết định số 1530/QĐ-UBND ngày 7/4/2015 của UBND TP HCM. Tháng 12/2016, Công ty Cổ phần K95 đổi tên thành Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh và cam kết sẽ khởi công xây dựng và đưa dự án này vào hoạt động giữa năm 2021.

Ngày 18/10/2017, UBND TP HCM có quyết định số 5534/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án Khu căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè.

Năm 2019, dự án được giới thiệu ra thị trường với tên thương mại là La Partenza. Đơn vị phát triển dự án La Partenza là Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land, đơn vị phân phối là CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land. Khải Minh Land được cấp phép từ tháng 7/2016, hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cả Khải Minh Land và Giao Hưởng Xanh đều nằm trong "hệ sinh thái" của CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land.

Vào đầu năm 2020, nhiều cơ quan báo chí trong nước cũng đã đồng loạt lên tiếng phản ánh về việc Khải Minh Land bán căn hộ tại La Partenza khi dự án này chưa có giấy phép xây dựng.

Năm 2021 trên nhiều trang thông tin điện tử về bất động sản xuất hiện những thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ tại dự án La Partenza vì cả năm nay công trình không thấy xây dựng. Điều này khiến nhà đầu tư lúc bấy giờ khá bất ngờ, bởi từng có thời điểm La Partenza được quảng cáo là một trong những dự án có vị trí đẹp, thiết kế cao cấp ở khu vực phía Nam.

Đến cuối năm 2022, dự án này chỉ đang trong giai đoạn thi công cọc thử tải, chưa được phép xây dựng. Đến ngày 7/4/2023, dự án La Partenza mới được cấp phép xây dựng. Ngày 12/8/2023, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land đã tổ chức lễ khởi công và đổi tên dự án thành Khải Hoàn Prime.

Khải Hoàn Land liên tục "khất" kỳ hạn đáo hạn trái phiếu

Với kết quả kinh doanh ảm đạm, dòng tiền cạn kiệt, Khải Hoàn Land liên tục phải "khất nợ" kỳ hạn đáo hạn trái phiếu.

Theo đó, ngày 03/04/2024, chủ sở hữu lô trái phiếu KHGH2123001 đã thông qua việc kéo dài kỳ hạn đáo hạn đến ngày 05/04/2025, đồng thời điều chỉnh lãi suất thành 12%/năm, điều chỉnh kỳ tính lãi và kỳ thanh toán lãi thành định kỳ 02 tháng một lần vào ngày 05 cho kỳ hạn từ ngày 05/04/2024 đến ngày 05/04/2025.

Được biết, lô trái phiếu KHGH2123001 được Khải Hoàn Land phát hành vào ngày 05/10/2021, với kỳ hạn 18 tháng. Ngày đáo hạn của lô trái phiếu này là ngày 05/04/2023 (kế hoạch ban đầu).

Đây là lô trái phiếu được phát hành tại thị trường trong nước, với khối lượng 300 nghìn trái phiếu, mệnh giá 1 triệu đồng/trái phiếu, giá trị phát hành tương ứng 300 tỷ đồng, với lãi suất cố định 12%/năm.

Tài sản đảm bảo cho việc thanh toán Lãi, Gốc Trái phiếu KHGH2123001 bao gồm: 42 triệu cổ phiếu KHG của Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land đang niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HoSE) của Bên thứ ba, bao gồm: 28,8 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của ông Nguyễn Khải Hoàn, 12,8 triệu cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của bà Trần Thị Thu Hương và 400 nghìn cổ phiếu KHG thuộc sở hữu của ông Phan Tuấn Nghĩa.

Mục đích phát hành của lô trái phiếu KHGH2123001 nhằm huy động vốn để tăng quy mô hoạt động môi giới bất động sản; và hợp tác phát triển và phân phối độc quyền giai đoạn 1.1 dự án T&T City Millennia.

Lần thứ hai là vào đầu năm 2023, Khải Hoàn Land đã lùi thời hạn đáo hạn lô trái phiếu KHGH2123001 thêm 1 năm, đến ngày 05/04/2024, đồng thời điều chỉnh lãi suất thành 13,5%/năm cho kỳ hạn từ 05/04/2023 đến 05/04/2024.

Ngoài ra, vào 21/06/2023, Khải Hoàn Land cũng đã lùi đáo hạn lô trái phiếu KHGH2123002 thêm 1 năm, đồng thời điều chỉnh lãi suất trái phiếu thành 13,5%/năm. Kỳ tính lãi sẽ được điều chỉnh định kỳ tháng 2 tháng/lần. Lô trái phiếu mã KHGH2123002 được phát hành ngày 22/12/2021, đáo hạn ngày 22/6/2023 (kế hoạch ban đầu), mệnh giá 300 tỷ đồng, lãi suất 12%/năm và thanh toán lãi 3 tháng/lần.

Nguồn: BCTC hợp nhất quý I/2024.

Hiện, Khải Hoàn Land đang lưu hành 3 lô trái phiếu gồm: lô trái phiếu KHGH2123001 (300 tỷ đồng), lô trái phiếu KHGH2123002 (300 tỷ đồng) và lô trái phiếu KHGH2328001 (240 tỷ đồng), có tổng giá trị 840 tỷ đồng.

Tính đến 31/3/2024, tổng nợ phải trả của Khải Hoàn Land giảm 8% so với đầu năm, còn hơn 1.100 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay vẫn chiếm đa số với hơn 979 tỷ đồng, giảm 3%. Hai khoản mục khác cũng có mức giảm đáng chú ý là phải trả người bán và chi phí phải trả ngắn hạn đều lần lượt giảm 84% và 27%, còn hơn 10 tỷ đồng và gần 38 tỷ đồng.​