Doanh nghiệp địa ốc gắng xoay sở tài chính khiến nợ vay "phình to"

Doanh nghiệp địa ốc gia tăng vay nợ

Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, dòng tiền về thấp, để có tiền trả nợ và tái đầu tư, các doanh nghiệp địa ốc đang phải tính tới nhiều phương án điển hình như vay nợ ngân hàng, phát hành trái phiếu, chào bán cổ phiếu hoặc bán bớt tài sản... Chính vì vậy, số dư nợ vay tại doanh nghiệp địa ốc tăng mạnh trong đầu năm nay.

Điển hình tại CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (mã: HQC), theo báo cáo tài chính quý I/2024, tại thời điểm 31/3/2024, tổng nợ vay gấp gần 21 lần đầu năm, với gần 1.300 tỷ đồng, chiếm 12% tổng tài sản. Trong đó gồm 98,6 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và gần 1.167 tỷ đồng nợ vay dài hạn. Sở dĩ xuất hiện mức tăng đột biến này là do HQC thực hiện hợp nhất BCTC CTCP Đầu tư Thành Phố Vàng trong quý I/2024.

Địa ốc Hoàng Quân đã đăng ký làm 50.000 căn nhà ở xã hội; trong đó, có 50 dự án nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh.

Còn tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), tính đến 31/3/2024, nợ phải trả tăng thêm 6% lên 11.652 tỷ đồng. Trong đó, tổng dư nợ vay chiếm 66%, tương đương 7.675 tỷ đồng, tăng 1.330 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 28% tổng tài sản.

Phần lớn nợ vay tại Khang Điền là tín dụng, được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại các dự án của nhóm công ty. Trong đó, OCB chi nhánh quận 4 là ngân hàng cho vay nhiều nhất với lãi suất 8 - 9,7%/năm. Dư nợ trái phiếu tại doanh nghiệp địa ốc này còn 1.100 tỷ đồng, gồm lô 800 tỷ và lô 300 tỷ. Đáng nói, số trái phiếu này không có tài sản bảo đảm, lãi suất 12%/năm và được huy động để tăng quy mô vốn hoạt động.

Hay tại Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) báo lỗ kỷ lục ngay trong quý đầu tiên của năm 2024. Đáng nói, nợ phải trả của DIG tại thời điểm cuối quý I/2024 tăng 12% lên gần 10.000 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tổng nợ vay tăng 36%, vượt mức 4.230 tỷ đồng gồm gần 1.932 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và hơn 2.300 tỷ đồng nợ vay dài hạn, chiếm 24% tổng tài sản.

BIDV là ngân hàng cho vay nhiều nhất tại DIG với hơn 660 tỷ đồng nợ ngắn hạn và hơn 352 tỷ đồng nợ dài hạn. Đáng chú ý, trong phần hạch toán nợ vay dài hạn, dư nợ trái phiếu DIG phát hành cho HDBank vượt mức hơn 1.550 tỷ đồng vào cuối quý I/2024, trong khi đầu năm chỉ hơn 250 tỷ đồng. Thuyết minh về khoản mục này, DIG cho biết đây là khoản huy động của Công ty từ HDBank thông qua 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 1.6 ngàn tỷ đồng, có cùng kỳ hạn 36 tháng. Lãi suất cho 2 kỳ tính lãi đầu tiên (12 tháng) bằng 11.25%/năm, các kỳ tính lãi được tính bằng tổng 4%/năm + lãi suất tiết kiệm 12 tháng trả sau của HDBank.

Được biết, lô trái phiếu 600 tỷ đồng được phát hành vào ngày 29/12/2023, còn lô 1 ngàn tỷ đồng vừa được phát hành vào ngày 25/03/2024.

Cũng tăng cường vay nợ ngân hàng là trường hợp tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Tại thời điểm cuối quý I/2024, nợ phải trả tăng nhẹ lên gần 11.800 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ vay khoảng 3.542 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm. Chủ yếu do nợ vay ngắn hạn tăng từ 814 tỷ đồng hồi đầu năm lên hơn 1.265 tỷ đồng và nợ vay dài hạn gần 2.277 tỷ đồng, giảm nhẹ 1%. Các chủ nợ lớn tại Phát Đạt gồm Vietinbank và MB.

Ngoài ra, Công ty có các khoản vay mới tại CTCP Đầu tư Tài chính Việt Long (60 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm, tài sản bảo đảm là 60 triệu cổ phiếu PDR), CTCP Đầu tư và Quản lý Khách sạn AKYN (353 tỷ đồng, lãi suất 12%/năm, tài sản bảo đảm là quyền sở hữu toàn bộ cổ phần tại CTCP Bất động sản Commonwealth Properties).

Không chỉ riêng Địa ốc Hoàng Quân, Khang Điền hay Phát Đạt... nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận dư nợ vay tăng trong quý đầu năm.

Chẳng hạn như CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (VPI) nợ vay tăng tới 21% so với đầu năm, ghi nhận hơn 6.500 tỷ đồng, chiếm 54% tổng tài sản doanh nghiệp; CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (SGR) tăng 21% lên hơn 420 tỷ đồng, chiếm 20% tổng tài sản;...

Ở chiều ngược lại, vẫn có doanh nghiệp bất động sản đưa dư nợ vay về 0 tại thời điểm 31/3/2024 như CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL); CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO) nợ vay cũng giảm tới 30% so với đầu năm, xuống còn 575 tỷ đồng;...

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 29/02/2024 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 2% so với đầu năm, đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quý 1/2024, có 14 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ trị giá hơn 13.000 tỷ đồng và 2 đợt phát hành ra công chúng trị giá gần 2.700 tỷ đồng.

Mặt khác, áp lực đáo hạn trái phiếu năm 2024 vẫn còn lớn. Ước tính có khoảng hơn 279.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, phần lớn là trái phiếu bất động sản với gần 116.000 tỷ đồng, tương đương 41,4%.

.... Và tích cực "xoay tiền"

Ngoài việc dùng vốn vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bán tài sản hoặc chào bán cổ phiếu để có nguồn tiền.

Ngoài tăng cường vay nợ ngân hàng, Địa ốc Hoàng Quân đang phải tính tới nhiều phương án chào bán cổ phiếu.

Cụ thể, đầu tháng 3/2024, Địa ốc Hoàng Quân đã phát hành riêng lẻ thành công 100 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng thu về 1.000 tỷ đồng để đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Tây Ninh.

Mới đây nhất, doanh nghiệp này vừa thực hiện huỷ bỏ tờ trình về việc thông qua phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ và bổ sung tờ trình về việc thông qua phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ tăng vốn điều lệ.

Về phương án huy động vốn mới, Địa ốc Hoàng Quân trình cổ đông kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, huy động 1.000 tỷ đồng, cổ phiếu phát hành bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm kể từ ngày phát hành. Trong đó, doanh nghiệp địa ốc này sẽ dùng toàn bộ 1.000 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng cổ phần CTCP Đầu tư Xây dựng An Phú Sinh - Chủ đầu tư dự án Khu dân cư An Phú Sinh và giải ngân tăng vốn điều lệ tiếp tục thực hiện dự án (tối đa 550 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng cổ phần, chiếm từ 51% vốn điều lệ; và còn lại để giải ngân tiếp tục thực hiện dự án).

Được biết, trước đó tờ trình huy động vốn bị huỷ là Địa ốc Hoàng Quân trình cổ đông phát hành tối đa 30 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ, giá phát hành là 10.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng hoán đổi 300 tỷ đồng nợ vay, dự kiến triển khai trong năm 2024 đến năm 2025. Trong đó, các khoản nợ sau khi hoán đổi cổ phiếu sẽ được xoá bỏ và các chủ nợ trở thành cổ đông sở hữu cổ phần phổ thông.

Cuối quý I/2024, Nhà Khang Điền có kế hoạch muốn huy động 3.000 tỷ từ chào bán cổ phiếu để thanh toán nợ ngân hàng với giá trị 300 tỷ đồng; góp thêm vốn vào Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Khúc (công ty con của Khang Điền), để Khang Phúc thanh toán 3 khoản nợ vay ngân hàng với tổng giá trị 2.700 tỷ đồng. Thời gian giải ngân để thanh toán dự kiến trong hai năm 2024 và 2025.

Tương tự, Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) kế hoạch phát hành hơn 134,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 5,5:1 (cổ đông sở hữu 1 cp sẽ được hưởng 1 quyền, cứ 5,5 quyền mua sẽ được mua 1 cp mới với giá phát hành 10.000 đồng/cp). Thời gian đăng ký đặt mua và nộp tiền mua cổ phiếu phát hành thêm từ ngày 16/5 đến 5/6.

Với hơn 1.343 tỷ đồng dự kiến thu được từ đợt chào bán, Phát Đạt sẽ sử dụng để thực hiện các dự án bất động sản của công ty, bao gồm: dự án đầu tư phát triển khu đô thị phân khu 2 và 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định; dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh; dự án Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp; hai dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 (Chung cư Bình Dương Tower 1 và 2).

Nhiều doanh nghiệp địa ốc khác vẫn đang triển khai kế hoạch huy động vốn như Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) dự kiến phát hành 20 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán 15.000 đồng/CP. Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy có kế hoạch phát hành 50 triệu cổ phiếu để huy động 751,2 tỷ đồng từ cổ đông.

Với những doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn trong việc vay nợ hay chào bán cổ phiếu, để tiếp tục tái cơ cấu, không còn cách nào khác ngoài việc bán bớt tài sản.​